浦东新区浦发新杨思上园于4月30日开盘，彼时新闻媒体报道去化约8成左右，但截至5月10日，项目仅7套网签。

  据准业主爆料，因预售合同中多处未明确装标，业主正与开发商进行谈判，其中一项诉求是需确认“套内全部玻璃是否三玻两腔”。

  为何会特别提及这一项？或许是因为最近上海多个超低能耗楼盘的业主，正为超低能耗和阳台问题而苦恼。

  今年4月，上海闵行区南山前湾拾缦的业主发现，作为一个超低能耗项目，开发商封了阳台，但阳台窗户竟然是普通的节能外窗，阳台玻璃移门处反而做了三玻两腔，并表示“项目是以阳台门位置所在的墙体为外墙保温范围”。

  从去年开始，上海就有多个超低能耗楼盘因阳台问题而维权，诉求也都大致相同：超级能耗容积率奖励多出3平方米、封阳台多出3-4平方米（以约99平方米户型为例），购房成本多出几十万甚至上百万，但“为什么我家阳台外窗不是三玻两腔？”

  2020年，上海出台《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施建议》，给予超低能耗建筑容积率奖励（最高不超过3%的外墙面积不计容）和财政扶持（300元/平米），大力引导超低能耗建筑试点。

  2023年，上海发布《上海市推动超低能耗建筑发展行动计划（2023-2025年）》，着力推动超低能耗建筑发展的产业链体系取得突破。目前，全市已累计落实超低能耗项目1389万平方米，规模位列全国第一。

  相比普通建筑，超低能耗建筑能给住户提供更舒适的室内环境和更低的居住成本，开发商也能拿到政府奖励和补贴，原本应该是互惠双赢之事。但或许是因为超低能耗尚在探索试行阶段，一些问题开始逐渐暴露出来。

  静安区苏河世纪的业主也遇到了同样的情况。去年底，业主发现项目的阳台外窗安装的竟然是两玻单腔推拉窗，开发商对此回应为称：“我们超低能耗验收并不从阳台外窗开始验收，而是从阳台客厅的移门开始，阳台移门是质量很好的三玻两腔”。

  这显然与普通人的认知不同：一个封了阳台的超低能耗建筑，竟然不是从外窗开始算气密性和保温性？而是从阳台移门开始？

  为了空间的通透性，上海许多买房人会选择把阳台移门拆除做通铺，但如果这个房子的客厅是从移门开始做的超低能耗，自然不能随便拆。

  另外，业主既然愿意承担封阳台多出来3-4平方的房价，多数也是因为觉得室内使用空间更大。但是如果阳台移门不能拆除，多花费的几十万元房价性价比何在？再加上购房合同上一般也都会约定“业主随意不可更换外窗”，意味着开发商做好的外窗立面，通常是没有补救机会的。

  据凤凰网房产不完全统计，目前上海遇到这一种问题的楼盘还有不少，包括缦云上海、天汇玺、越秀仁恒天樾园和等，都有业主反映“封了阳台但阳台窗不是三玻两腔，超低能耗从阳台移门验收。”

  苏河世纪的一位业主告诉凤凰网房产上海站，针对业主的投诉，有关部门回复称“开发商的操作全部符合规定”，但业主们并没找到“超低能耗验收起算位置的标准”这样的文件。

  业主表示， “检验测试的机构同意开发商从阳台移门开始做测试，但是开发商报给房管局的面积是封阳台的全面积”，业主认为，“这是封阳台和超低能耗之间的一个漏洞” 。

  凤凰网房产上海站就此事咨询黄浦区建设管理委员会，接电人员表示，“阳台在设计中属于室外空间，一旦房屋封了阳台外窗，那阳台部分就算室内空间，超低能耗的检测应该从阳台外窗开始算”。

  而中国建筑科学研究院一位工作人员也佐证了这一说法，“通用做法是，封了外窗就从外窗测算超级能耗的性能”。当凤凰网房产问及有无政策条款明文规定时，对方表示，“没有条款，主要看超低能耗的第三方检验测试的机构”。

  凤凰网房产上海站致电上海公布的七家中标的第三方检验测试的机构之一“上海众合检测应用技术研究所有限公司”，其技术人员回复称，“到底测算到外窗还是推拉门，我们主要看开发商提供的图纸上关于气密层是怎么定的”。

  关于外窗的型材，凤凰网房产上海站只在《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》文件中找到这样的约定：“外窗玻璃应选用三玻两腔中空玻璃或性能更优玻璃。”

  真实案例证明，既然这么多封了阳台的楼盘都能从阳台移门验收超低能耗，说明这样的设计在最初就是能被盖章通过的。有关超低能耗到底该从哪里开始验收这一问题，相关规则的缺失也是事实。

  业主只能接受的现实是，封阳台和做不做超低能耗无关，封阳台用什么型材的窗户业主也无法决定（如果合同没有另外约定的话）。当然上海不少良心开发商封阳台也用了三玻两腔，没有封阳台的楼盘开发商就更显良心了：为业主省了一半阳台面积的钱，也少了超低能耗验收位置不清的糟心事，毕竟没有外窗只能从移门开始验收。

  为了大力推行超低能耗，上海给予开发商3%的容积率奖励，这在某种程度上预示着10万方的住宅，就有3000平方米面积可以认定成不计容面积，而这些面积都是可当作房产面积销售的。不过对买房者来说，这多出来的面积都“长”在了外墙保温上，房子的套内面积并不会扩大。

  封阳台的经济账大家就更清楚了，上海规定“阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的，阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率”，换句话说，如果上海开发商封阳台销售，那么建筑面积、计容建筑面积都算一半，房产测绘面积（销售面积）则是全算。

  这也就导致一个现象：很多在拿地时规定只能做99㎡户型的项目，取证售卖时就变成了103㎡、107㎡，因为加了约3㎡超级能耗开发商奖励和约4㎡阳台面积。

  对于开发商来说，封阳台自然是稳赚不赔的买卖，但在当前市场下行的现状下，许多开发商选择不封阳台让利购房者，目的也是增加客源快速去化（当然不排除有些区是政府要求或者开发商物业要求）。比如上海五批次楼盘中，永泰三里城、中建壹品浦江之星、招商时代悦章、五个院子的别墅等，都选择不封阳台。

  至于做超低能耗这件事，据凤凰网房产了解，因为目前有3%容积率奖励，开发商做超低能耗还算积极；也有一些国央企开发商，为了给市场打样，会下场试水。

  以浦发新杨思上园为例，项目做了超低能耗建筑的申报，根据奖励规则，预计能获得额外2251.39㎡的可售面积，新增货值约在2.2亿元，成本方面，根据官方数据披露，超低能耗的单方增量成本约为1000元/㎡，项目预计增加造价不到1个亿，一进一出，净利润增加1亿元左右，在当下行情下已相当可观。

  在前两年新房市场火爆的周期内，购房者上车意愿强烈，至于买超级能耗住宅，还是买封阳台住宅，选择的空间都不是很大。但当市场冷静下来，购房者也在回头算这笔账：买超低能耗和封阳台楼盘到底值不值？

  当然，对购房者来说，买超低能耗建筑最终是为舒适、环保和经济买单，如果未来超低能耗的测算标准能更加清晰，开发商封阳台之前给予买房人足够尊重，相信市场端也会愿意回应以热情。