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　　9.9万/㎡入主老牌城市副中心五角场商圈，享双轨高品质地铁房！11批次错过不再有的时代机遇！

　　2022年7月25日，杨浦城投208816万元竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊），溢价率0%，成交楼板价50200元/平方米，地块房地联动价99000元/平方米。

　　根据官方公布的信息，该项目名为“悦江湾”，也是杨浦城投继今年2月份悦尚海之后，年内准备推出的第二个住宅项目，而悦江湾项目也是五角场板块自2014年以来首个供应的新房住宅项目。

　　这里也特地做了两张图，第一张可以看清项目和目前南部五角场市级商业中心的关系，

　　项目由一幢5层的花园洋房，3幢17层的高层住宅及1幢18层的自持/租赁住宅所组成，未来小区主入口位于项目南侧的三门路上，同时根据出让要求在5#的位置还设有1500平方米的自持商业配套！！！

　　根据项目提供的资料来看，整个项目共有三个户型，分别是建面约99平方米的三房两厅两卫，

　　约114 平方米的三房两厅两卫及约142平方米的四房两厅两卫，其中99平方米的户型位于两幢总高17层的1#和2#楼内；

　　114平方米的户型位于总高5层的4#楼中；而142平方米的四房两厅两卫则位于总高17层的3#楼内。

　　目前项目各幢住宅主体即将出地面，预计最快两个月后将达到项目预售条件，而在025-04规划绿地地块内，项目售楼处已正式开放。

　　【杨浦城投·悦江湾】位于杨浦五角场板块，位于三门路。项目邻近10号线公里半径覆盖覆盖有丰富业态，国华广场、中原城市广场、百联又一城购物中心、五角场万达广场、合生汇众多商业；

　　项目所在三门路，项目位于杨浦中外环，周边有10号线号线号线国和路站距离本案直线米，向南距离中环线公里左右的距离，出行较为便捷。

　　串联淞沪路和翔殷路城市主干道，通达内环线、中环线、大连路隧道等，便捷通达浦西浦东。作为杨浦城投2023年首要作品，项目以现代简约风格打造上海精致生活范本！！！

　　其实现在的五角场商圈和大家以往理解的五角场已发生了很大的变化，其实规划中的大五角场区域，不光是指以五角场环岛周边五家商办综合体组成的五角场，

　　还包括以三门路、淞沪路区域以尚浦领世项目为核心的区域，一南一北两大核心区组成了一个大的五角场区域，而中间的创智天地及地下通道将南北两大核心区有效地串联起来。

　　整个五角场商圈占地面积3.1平方公里，规划商业体量120万平方米，也是上海所有市级商圈中规划商业体量最大的一个商圈！

　　如今以万达、合生汇、百联又一城、苏宁、悠迈生活广场五家商场为核心的南部五角场市级商业中心已经基本成型，从目前五角场商圈的销售额和客流量在全市也已经是排得上号了。

　　同时五角场/大学路也和南京东路、南京西路等商圈一起，跻身上海夜间消费总量第一梯队。

　　而五角场未来发展趋势，对于南部五角场市级商业中心来说，更多的是通过导入新品牌、营造新业态、融合新IP等途径，

　　推动五角场商圈整体升级，同时支持万达、合生汇、又一城、悠迈、大学路等大型商业载体加快引进国内外最新最潮业态，推动五角场市级商业中心打造时尚潮流引领地。

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　　而未来北面三门路商务区则成为整个五角场商圈重点发展的区域，可以称之为五角场的升级版。

　　目前北部已经引入华润万象生活的国华广场和正在招商的铁狮门项目与五角场市级商业中心要做到错位经营，力争往中高端商业发力，为居住在新江湾地区高净值人群和大量商务人士打造高品质的生活、商务配套和文化娱乐体验服务。

　　支持重点项目引进剧院、书店等文化演艺业态以及高星级酒店、国际知名时尚品牌、家庭娱乐互动体验、高级商务宴请饭店等，联动周边杨浦图书馆、复旦大学新江湾校区等文旅资源，打造文化娱乐体验为特色的时尚消费新目的地。

　　从项目本身来看，距离北面的三门路核心商务区更为近些，也就800米左右的距离，属于闹中取静的位置，既能享受区域内的喧嚣繁华，又能享受居住的安逸环境。

　　再谈谈区域内的产业高质量发展，根据杨浦区定义的大创智核心区范围，悦江湾项目处于大创智核心区内，而大创智和杨浦滨江、环同济、大创谷一样，是杨浦重点发展的四大区域。

　　大创智创新发展示范区作为上海创新浓度最高的地方，经过多年的发展，目前已拥有超4500家企业，年营收超3000亿元。

　　而根据公众号创新杨浦透露，目前在大创智内，青壮年高学历的人才占比极高，而且在大创智“十五分钟生活圈”中文化、教育、体育、休闲、医疗设施等覆盖率大多数都接近百分之百，这在整个上海金色中环科创带中首屈一指。

　　此外，大创智有众多游戏社交泛娱乐、文化产业企业能够联合拓展新场景做更多技术迭代这里，真正成为了创业者为之青睐的政府资源、企业资源高校资源集聚的创业乐园。

　　而在更北面的凯德尚浦中心，在这个园区里目前集中了耐克、汉高、抖音、嘉会医疗、德国大陆、人人视频等大规模的公司，聚集了大量的工作人群，

　　光是耐克每天下班就安排了将16辆大巴等在园区里面，接送员工到达全市各个地方。

　　而抖音集团，目前也在为大部队从漕河泾搬过来做着前期准备，想想未来将近2万人在这里工作，上下班时的场面又会是如何？

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　　不光是抖音，还有在建中的铁狮门云际尚浦双子塔项目，其中280米的A塔已经初具规模，预计年底竣工，

　　而250米的B塔目前偏核心筒的线年第一季度竣工，这两幢双子塔总建面约25万方，未来也将有大量的高端办公人群进驻。

　　其实大家也可以想一下，对于未来这里大量的产业人群进来，又是不是会诞生新的购房需求呢？

　　更何况悦江湾是目前离开三门路核心商务区最近的新房住宅项目，也是最先上市的住宅项目，所以我相信未来该项目客群应该是有保证的。

　　如果自驾上中环，门口三门路直接转入国和路开个1公里过三个路口左右就能上中环了，到浦东金桥、张江、迪士尼方向上中环的话，也就再多一个路口而已，还是挺方便的。

　　而从商业配套来看的线日，华润万象生活与上海国华置业集团签署国华广场项目合作协议。

　　项目总体量约16万平米大型商业综合体，是集商务办公、酒店公寓、商业零售、娱乐、餐饮、影院、儿童等多种业态形式相统一的综合体，

　　未来将由华润负责运营，这也是华润今年在上海签署的第三个轻资产项目，而悦江湾项目到这个商场也就500米左右。

　　除了华润万象国华广场外，在抖音集团地块里面还有个2.2万体量的江湾里MEET678，江湾里MEET678是龙湖商业在上海的首个轻资产项目，项目2021年由抖音集团整体收购后，商业部分交由龙湖商业运营。

　　项目体量约2.2万平方米，采用的是街区式布局，考虑到所处的客群，采用了航天器、宇宙魔方、太空舱、时间之门等为灵感的强科技属性装置，打造四大特域：

　　绿色颜系社交潮巷、新生活概念空间、潮物社交空间、轻商务社交空间，打破空间隔阂，强化“品质潮流社交目的地”的属性。

　　从目前看的线距离正式开张还需稍微等待一些日子，个人预计年底应该会正式投入运营。

　　同时在项目门口的三门路上还开着包含装修、驿站、按摩、学车、餐饮等各种小店，在这里，无论是大点的商场还是小店，都能满足未来购房群体的购物需求。

　　说句不好听的，在这里至少你买个菜啥的还能挑挑拣拣，总比快递直接送上门不能选好吧！

　　另外三甲医院-长海医院也在项目的东南面，仅1公里左右的距离，如果万一有个什么事的话，也挺近的，

　　最后我也谈一下这一个项目周边城市界面的看法，这可能对有些想买这一个项目的朋友产生点阴影，

　　但是悦江湾周边的现状住宅基本都是90年代左右建造的，而且都是比较整齐、整洁的，并不是那种很破的房子。

　　按99平的户型计算要比杨浦滨江、周家嘴路周边的新房项目总价上要便宜100万以上了，既要城市界面新，又要购物方便，又要出门就有地铁，那就不是这样的价格了对吧！！！

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